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中國房地產重蹈日本覆轍可能性很小
中國房地產市場已經達到泡沫狀態
我認為中國主要城市的房價已經大大超出瞭均衡水平，並且不可持續，因而可以稱作是泡沫狀態。有兩個指標可以驗證我的觀點。一個指標是主要城市的房價收入比。去年，北京的房價收入比約為19倍，上海、深圳也超過17倍。也就是說，現在北京的一個傢庭不吃不喝，也需要19年的收入才能買上一個平均面積的住房。這甚至高於20世紀80年代後半泡沫期東京的水平。
還有一個指標，是主要城市的房租(年換算)房價比。在中國主要城市大概都是2.0%-2.5%左右。與存款利率(一年期的上限為3.3%)和貸款利率(一年期為6.0%)相比，這是一個很低的水平。如果房價不再上升的話，買房子出租去獲利並不劃算。
住宅價格今後到底是漲還是跌？為瞭回答這一問題，我們可以看一下住宅銷售價格的先行指數即銷售面積的變化。銷售面積(同比)對住宅價格(同比)大概領先半年到一年之間。銷售面積同比去年1月到2月到達瞭一個高峰後開始大幅度下降，今年年初以來已經變成負值瞭。銷售價格同比也追隨著在去年年底達到瞭高峰，然後開始下降。這樣看來住宅價格同比仍將會繼續下降，並且在今年下半年或者明年初出現負值。
房地產市場調整對中國經濟的影響車貸銀行對保注意事項信貸年息房屋貸款表信貸年息八德房屋信貸
房市已經進入調整期，中國經濟會因之而遭受怎樣的影響呢？可以從實體經濟、金融、財政三個方面分析。從實體經濟方面看，去年房地產開發投資高達8.6萬億元，相當於GDP的15.1%；粗鋼產量是7.8億噸，約占全球的一半，房市低迷也會導致鋼鐵生產量下降。而鋼鐵產業與包括海外的鐵礦石、能源、造船等在內的其他產業的關聯度是非常高的，因此它的波及效果不會僅僅局限在中國國內，也會影響到全球經濟形勢。
從財政方面來講，房地產相關稅收和作為地方重要財源的土地出讓金一共相當於GDP的10%左右。房市低迷將會給財政尤其是地方財政造成很大的壓力。這樣中國就不能夠再像過去那樣大規模進行公共設施投資。
從金融方面分析，2013年金融機構的房地產貸款是14多萬億。幸運的是2010年之後中國采取瞭一些擠泡沫的措施，包括提升瞭房貸首付款的比例。自住房首付比例目前是30%，投資目的用房的比例更高，第三套房甚至不能貸款。所以即便房產價格下跌30%，銀行還是有充分的緩沖空間。
中國不會進入"失去的二十年"
20世紀80年代後半期的日本和現在中國一樣，面臨勞動力不足及由其導致的潛在增長率大幅度下降的情況，但是政府企圖通過積極的財政政策和貨幣政策實現超過潛在增長率的經濟增長率，結果引發瞭泡沫。
那麼，現在中國的潛在增長率到底是多少呢？這可以通過觀察中國的實際經濟增長率和城市地區求人倍率(崗位空缺與求職人數的比率)之間的關系找到一些線索。直到2009年，這兩個變量之間有較強的聯動性，但是在此之後卻出現瞭巨大的分歧。現在經濟增長率已經下降至7.4%，但是求人倍數卻大幅度上升到瞭1.1倍。這意味著現在中國的潛在增長率可能已經低於7.4%，也許更接近7%而不是8%的水平瞭。當然，最近中國政府也認識到瞭，不能再像過去那樣追求過高的增長速度。不能否認的是，在世界金融危機之後實施的四萬億刺激經濟政策確實帶來瞭泡沫愈發嚴重的後遺癥。
貨幣當局為瞭阻止匯率大幅度上升，對匯市進行瞭大規模的幹預，從而導致瞭流動性的膨脹。日本泡沫經濟的原因之一是伴隨著1985年9月《廣場協議》而來的日元升值。但準確來說不是這樣，並不是日元升值帶來瞭泡沫，而是當局為瞭糾正日元過度升值大量地幹預匯市並且放松瞭銀根，因而造成瞭流動性過剩的局面。現在中國的外匯儲備還在不斷地增加，當局還沒有停止對外匯市場進行幹預，在拋出人民幣、買入美元，這使得貨幣量難以把控。
現在的中國經濟與日本當年的情況還有一個相似之處是，除瞭銀行以存款為基礎來放貸，還出現瞭所謂影子銀行的現象。在日本，當時的住宅金融專門公司籌集瞭大量資金投向房地產市場，與之相仿的是中國銀行所銷售的理財產品和信托公司所銷售的信托產品。
另外，房價上升而物價相對穩定也是相似之處。從通脹的角度來看，跟當時日本一樣，中國現在物價總體是保持穩定的，這正好是當局沒有更早采取緊縮銀根政策的一個原因。
中國目前的經濟狀況與日本當年的情況也有許多不同。
首先，房地產交易對於銀行的依賴程度有所不同。20世紀80年代後半期日本泡沫經濟時期，即便不算房貸，銀行對建築、房地產和非銀行金融機構(包括住宅金融專門公司)三個房地產相關行業投入的貸款也達到瞭貸款總額的25%左右。而中國現在面向房地產的貸款，即便是包括面向個人的房貸在內，也隻占到瞭中國整個銀行貸款的20%左右。
其次，影子銀行和銀行的資產負債表之間的關系有區別。在日本泡沫經濟時期，對住宅金融專門公司的貸款都是表內的，所以如果不能收回的話，就成為銀行的壞賬。由於這超過瞭銀行自身的能力，最終是通過公共資金註入來解決的。但是在中國，大部分的理財商品都不屬於銀行表內的貸款，所以即便是出現違約情況，從原則上來說，銀行也沒有義務對客戶進行補償。
再次，銀行的股權結構不一樣。當時日本絕大多數銀行都是民營銀行，而中國的商業銀行(包括已經上市的)大部分仍然是政府控股的。因此人們對銀行體系的信心會更高，而且即便出現問題，政府也會通過註資等方式來進行支持。
另外，匯率制度和資本管制程度也不同。在泡沫時期日本已經實行瞭浮動匯率制，而且對於資本流動基本上也沒有限制；而中國人民銀行仍然對匯率進行控制，並且對於資金的流動也進行嚴格的限制。這種做法有助於防止產生像1997年泰銖暴跌那樣的情況發生。
更重要的是，雙方在發展水平上還有較大的差距。當時日本已經是一個成熟的發達國傢，而中國現在還是人均GDP不足7000美元的中等收入國傢，如果能夠好好發揮後發優勢的話，今後還能夠保持6%-7%左右的增長。
總的來講，這些差異為中國提供瞭有利條件，可以防止泡沫破滅可能引發的經濟危機和經濟長期低迷。從短期來看，中國面臨調整是不可避免的。但是，中國是不是會像日本那樣進入"失去的二十年"呢？我覺得這種可能性是比較小的。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08442806862.shtml
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