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內容來自sina新聞
"從去年底開始，成交難度就加大瞭，此前要價430萬元的業主，現在也主動下調到瞭410萬元。"一位海淀區鏈傢地產門店工作人員介紹，業主起初定價虛高，在無人問津的情況下，不得不選擇調低預期。
杜丙國補充道，按照通常慣例，如果整體市場降價，必定會從遠郊區縣蔓延至城區，"然而土地、環境等資源的稀缺性將成為城區內項目保價的最大砝碼，也不會輕易受到部分城外項目降價影響"。
"不論是天宮院還是臺湖板塊，均屬於低端剛需項目紮堆區域，此類產品不僅受自住型商品房入市帶來的客戶分流影響，而且仍面臨同區域同類型產品的競爭，這些因素成為開發商讓利跑量的最大動力。"亞豪機構市場總監郭毅認為，目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發生變化，如此背景下，未來舍價換量的剛需盤將會由天宮院、臺湖等區域逐步擴展至其他區域。"區域內有大量競品的板塊就是下一個降價項目的醞釀之地，比如良鄉、長陽等。"
此外還有業主表示，眾美城一期開盤後業主們遭遇瞭眾多問題，包括房屋窗戶質量不佳、貸款問題等等，業主已經形成維權行動，這些不良口碑客觀上也影響到瞭二期的銷售。北京商報記者 李芊
北京商報記者在采訪中發現，分析人士普遍持同樣觀點。郭毅認為房價上漲的動力來自於強勁需求。值得註意的是，在萬科橙開盤之時，有1140名搖號人擠滿現場，333套房源四個小時之內被搶購一空；東亞印象臺湖即將開盤的200套房源目前已經吸引近400人排號。也正是市場的真實需求讓毛大慶有底氣說："萬科橙再貴2000元/平方米也一樣能賣得出去。"
如果說萬科的降價是不得已而為之，那麼東亞新華的調整售價卻是一次主動出擊。賈玉鵬在接受北京商報記者采訪時透露，首先，作為高周轉的企業，東亞新華已經瞄準瞭北京及其他區域優質地塊，需要快速回籠資金、儲備土地；其次，北京推出的自住型商品房下半年將會大量入市，同時去年高價拍出的地塊也將紛紛推售，下半年將會是激烈競爭的階段，相比而言，上半年從目前來看開盤項目不多，政策環境沒有變化，適合快速跑量。"我們拿地的成本是3000元/平方米，所以即便調低預期，也能夠保證收益。"
因此，分析稱相較於可以拉高利潤率的高端、城區內項目，中低端樓盤則不排除以價換量的可能。
繼金融街·融匯後，同為一個區域的住總萬科橙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)於3月14日以低於預期2000-3000元/平方米的價格入市，且精裝改為毛坯銷售。雖然萬科立即做出回應稱並非公司主動為之，而是嚴格按照政府相關部門指導意見進行的調整，但房企老大的風吹草動卻被迅速理解為行業變幻的風向標。幾日後，還未開盤的東亞新華便宣佈，旗下印象臺湖項目要主動降低預期售價，從之前的2.6萬元/平方米調整至2.2萬元/平方米起，原定的精裝房也改為毛坯房出售。
3月的第一個周末，北京住宅熱門板塊天宮院迎來金融街·融匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目的入市。北京商報記者在開盤現場瞭解到，此次推出的六棟樓為該項目最後一期，房屋為精裝修，平均售價2.18萬元/平方米，然而當北京商報記者去年探訪該項目時，銷售介紹，精裝房參考價為2.2萬元/平方米。過去一年，漲幅近萬元的項目在此刻停止瞭上漲的腳步。
隨後當北京商報記者提出要選一套7號樓兩居室時，銷售人員查詢透露，還有18套可選，再追問三居室，則被告知可以挑選的要多於兩居室，這與上述"整個項目還剩下十幾套"自相矛盾。對於本次眾美城的銷售情況，一位房企營銷總監分析，參與搖號的人數和推出的房源數量僅略高於1：1，這樣的蓄客量如果是大品牌開發商開盤去化率最多也就能到50%，中小開發商的去化比例可能更低。"以眾美城前期蓄客量來說，要達到當日80%的去化是不可能的。 "
"之前銷售跟我說，排號的人多，有可能買不上，開盤那天網上說賣得特別好，沒剩幾套房瞭。但昨天銷售給我打電話說還有那麼十幾套房。問瞭幾個樓層和戶型，結果銷售說都還有，有點納悶，就剩十幾套，怎麼能剩得這麼全？"曾經在眾美城一期排號未果、二期選擇觀望的任先生告訴北京商報記者，由於自己已經登記購買自住房，因此二期並未進行排號，但考慮到自住房搖號存在不確定性，因此抱著早買早踏實的心態想問問房源的情況。"結果在市住建委網站一查，發現何止十幾套，怎麼也得100多套呢，這不是騙人嗎？"
(北京商報)
大興一樓盤熱銷被指造假 北京房價會降嗎
房企提前跑量
但即便如此，房子還是沒能順利成交。該工作人員介紹，城區內的二手房購房者以改善性需求居多，此類客戶在從緊的信貸政策下，傾向於等待時機；而大興、順義、房山等郊區縣二手房購房者以首次置業者居多，但此類客戶群受自住型商品房影響較大，因為目前這些區域的二手房價格通常高於自住房定價，"誰不想花更少的錢，買個新房呢？"一位二手房客戶坦言。
資料圖
在偉業我愛我傢副總裁胡景暉看來，通常有兩類開發企業會率先主動采用"低價入市、降價跑量"的策略。一類是大型品牌房企，此類企業的運營管理成本控制水平較高，在市場價格預期已經偏高的情況下，即使調低價格快速銷售，一樣能獲得良好的利潤率。另一類是正處於快速擴張期的房企，此類企業需要更高的資金流轉效率，降價走量的銷售策略符合企業自身的戰略需求。"另外，即使資金充裕，房企也面臨業績半年考，時間過半，銷售壓力仍然很大。"
"雖然二手房買賣不會受到某企業決策影響，但是部分項目降價的消息一定會再次刺激購房人，延續觀望，繼續等待市場清晰信號。"中國指數研究院總監杜丙國分析，二手房買賣雙方的價格博弈將進一步加劇。也有分析認為，二手房房價是否有上漲空間，首先要看供需關系是否平衡。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍指出，目前北京二手房供需比達到2.7：1，供不應求是主流，但他也坦言，二手房價格上漲動力已經明顯減弱。"從目前整體趨勢看，預計北京2014年二手房價格上漲幅度肯定會放緩。"
二手房成交難度加大
出乎萬科意料，萬科橙調低預期開盤，一經媒體報道便引發市場討論。
瞞報數據意在促動購買者出手
銷售對外聲稱開盤即賣八成 實際剩餘70%房源
不論是主動還是被動，開發商似乎不再執著於售價高預期，那麼，下一個降價或平價入市的項目又會是誰？北京房價下調的情況可能來臨嗎？
就在新房市場連續出現新盤低於預期入市後，二手房市場的情況也有所變化。中原地產研究部統計數據顯示，3月上半月，二手住宅合計簽約僅3906套，成交價格在3.14萬元/平方米，與2月成交均價3.16萬元相比再次微跌0.6%。鏈傢地產監測數據同樣顯示，即使是成交最為活躍的八個商圈，除瞭廣安門和魯谷因為成交房源性質差異成交均價變化較大外，其餘的六個熱門商圈成交均價與2月相比，漲幅隻有0.2%。
購房者的圍觀：
帶著疑問，北京商報記者進行瞭市場調查，發現這一現象尚未傳導到整體市場。以最新獲得預售許可證的通州富力金禧花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)與合生濱江帝景兩個中低端項目為例，前者擬售均價2.8萬元/平方米，比2012年上一期項目每平方米高出近萬元，而後者如今2.85萬元/平方米的定價，相比今年前兩個月的報價也有瞭每平方米2000元左右的上浮。一位同區域內的開發商也向北京商報記者表示："我們的樓盤一定不會降價或者是平價銷售，因為市場調研顯示，目前北京樓市需求還是非常旺盛的。"
"變動"的前奏：
降價的背後：
在這種戰略調整下，東亞新華原定在下半年開盤的項目，都準備挪到上半年開盤，包括印象臺湖、東亞華欣灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、東亞朗悅居等，且價格也都要比周邊項目略低。另外也有消息稱，萬科旗下的金域東郡項目二期、首開萬科公園裡項目的開盤價格都可能將低於市場預期。
此外，高端樓盤依然價格堅挺，根據亞豪機構統計，近期開盤的中高端項目中，龍湖雙瓏原著與五礦萬科如園開盤調價漲幅在10%左右，3月入市的兩個項目開盤價漲幅則高達50%。而高端住宅春節以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%，與去年同期相比提高瞭3個百分點。
"從我們目前的市場監測來看，在北京市住宅成交總量當中，總價在平均總價2倍以上的改善型樓盤的成交量占比已經接近四成，而且有逐漸擴大的趨勢。"杜丙國分析，除旺盛需求的支撐外，受地王項目下半年陸續入市影響，以此為標桿的高端項目不會輕易、盲目調整預期售價，北京市高端住宅市場量價仍處上漲通道。
根據多傢機構統計，北京二手房成交價格已經從去年12月以來連續三個月陰跌，此間又傳來新房降價銷售的消息，這又將如何影響本就遲遲不願出手的買房人以及捍衛勝利果實的賣房人？
"調控"下的市場：
量價漲幅將縮小
值得一提的是，國傢統計局數據顯示，2月北京一手商品住宅價格指數無論同比還是環比，雖仍然保持上漲，但漲幅均現回落，其中環比小幅回落0.2個百分點，同比則出現較大調整，下降3.3個百分點，這已是北京一手商品住宅價格指數自2013年11月以來連續四個月出現同比、環比漲幅雙雙下滑，而且2月是一手商品住宅價格指數的下滑幅度近四個月以來降幅最大的一個月。
"雖然傳統淡季剛剛過去，但這個趨勢已經是北京樓市今年的主基調。"杜丙國判斷，今年北京房價根本上不會扭轉上漲態勢。
3月以來，繼杭州、常州、南京等地出現新盤實質降價後，北京也相繼有包括萬科大興剛需盤、東亞臺湖項目低於預期售價入市的情況，一時間各種看空、崩盤論調此起彼伏，讓2014年的北京樓市變得撲朔迷離。北京商報記者通過調查瞭解到，雖然存在部分樓盤開發商舍價走量的情況，但北京樓市整體仍在剛需刺激下基調穩定，並未出現實質性下調的跡象，隻是未來漲幅有望相對收窄。
從開發企業資金鏈方面來看，年初部分銀行收緊瞭對企業的開發貸款，房企目前的資金鏈條雖然承壓，但由於去年的良好收益表現，多數開發企業有一定的轉換空間。另外，上周隨著天保基金、中茵股份兩傢公司再融資方案獲批，房企再融資終於開閘，"開放常規的再融資渠道，可以讓企業通過股權等正常渠道獲得融資，是對房地產市場的強心劑"，杜丙國說。另外，從政策層面看，"兩會"期間中央對房地產行業表現出瞭穩健、長效的調控方向，因此短期內，北京房地產市場的調控政策不會出現較大波動，樓市基本面也將在一定時間內趨於穩定。
而對於近期市場的一系列波動，有多位房企人士表示，市場出現階段性微調屬正常現象，且目前看來並未出現實質性下調的跡象，對北京市場仍然看好。他們也願意適應政策調控及實際市場發展，對自身戰略做出調整，一位不願具名的開發商坦言："從地價看，年初土地市場熱情高漲，後續效應仍然會釋放出來，但我們判定量價漲幅不會再像去年那樣高，我們也會為此做好準備。"北京商報記者 阿茹汗/文 馮中豪/攝
大興一樓盤熱銷被指造假
但並非所有的開發商對降價都諱莫如深。"我們判斷，今年下半年北京市場的壓力會非常大，而且我們也在其他地方看準瞭一些優質地塊，準備快速回籠資金，再次做好土地儲備。"東亞新華地產(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)營銷管理中心總監賈玉鵬對北京商報記者表示，此次調低預期入市，除瞭建委控制價格的因素外，更重要的原因則是開發商對於市場的判斷出現轉變。
就在萬科橙、東亞臺湖項目紛紛調低預期售價入市引發討論的同時，近期北京再度爆出大興剛需樓盤--眾美城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)對外公佈去化率與實際剩餘房源相去甚遠，涉嫌隱瞞剩餘房源數量，故意制造熱銷假象。業內指出，開發商上述行為意在促動潛在購買者加快出手。
自稱熱銷 網簽房源卻剩70%
眾美城所在的龐各莊鎮位於地鐵4號線天宮院站向南4公裡，該項目去年底首次開盤，第二期3月9日領證入市，推出90平方米的兩居室和120平方米的三居室，均價為1.73萬元/平方米，這也是該項目最後一次開盤。
根據負責給眾美城搖號的網站搜房網披露的信息，眾美城二期開盤擬售房源300套，前期排號350人左右，而開盤當日去化率為70%。
昨日，北京商報記者前往該項目銷售處，以購房者身份咨詢剩餘房源數量，一位銷售人員表示還剩十幾套，另一位則表示還有40多套，當追問究竟還有多少套時，銷售人員顯得有些含糊其辭，"你問那麼清楚還剩多少套有什麼用，不管剩多少套，都是先到先得，優先選房"。
新盤低預期入市
北京商報記者登錄市住建委官網也發現，此次開盤是眾美城1號、2號、6號及7號住宅樓，共300套房源，3月9日開盤至今僅有39套完成網上聯機備案，還有24套顯示資格核驗中，52套已預訂，除此之外，剩餘未售、未定、未驗資房源近200套。市住建委網站也註明，交易網中所有房屋銷售狀態於每日凌晨進行更新，前一日房屋認購或簽約的狀態信息將於第二天起自動標識在樓盤表中。
1：1蓄客量難以支撐80%去化率
值得一提的是，在眾美城項目售樓處，僅擺放瞭1號樓和2號樓的銷控表，2號樓除個別房源基本售罄，1號樓則剩餘約20套房源，與市住建委網站的樓盤表大致相符，也是本次開盤的四棟樓裡賣得比較好的兩棟。而另外市住建委網站顯示還有大量可售房源的6號樓與7號樓，銷控表則並未在售樓處公示，當詢問銷售人員時，對方表示"地方太小擺不下"。
實際上，最終取證價格相比預期價有差距的並非這一項目。春節後，天宮院區域率先開盤的保利首開·熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤均價為2.3萬元/平方米，隨後開盤的鑫苑·鑫都匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國水電·雲立方兩個項目均以2.1萬元/平方米的單價入市，而在此之前，項目銷售人員透露的預期價格均為2.4萬元/平方米左右；北京華僑城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)3月取得預售許可證，銷售均價4.05萬元/平方米，這個價格和去年9月開盤時的價錢一樣，也是苦苦等瞭半年才批下來的。然而，這些"止漲"的項目隻是北京樓市"變動"的前奏，接下來出場的開發商則直接以犧牲預期姿態上演舍價走量。
"一些關系戶，或者網簽慢的客戶，沒有錄入系統的，房子雖然已經賣出去，但還是顯示可售狀態，有這種可能性。"有負責營銷的開發商人士向北京商報記者表示，市住建委網站的樓盤表並非完全準確顯示銷售情況。但他指出，銷售最核心的還是要看市住建委的簽約數據，樓盤表的更新會有一定滯後，但大致官田區二胎房貸相當。"一般比較規范的開發商會在7-10天內進行更新，從經驗來看，銷售人員說剩十幾套，而市住建委網站顯示200多套，這種情況比較蹊蹺。"
"不是萬科想賣這麼便宜，而是批復的價格就這麼低。"萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索))副總裁、北京萬科總經理毛大慶透露，住總萬科橙在報批的時候上報瞭兩套方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修，批復的價格與萬科報批的價格預期相去甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇毛坯房入市。
上述營銷總監坦言，開發商對外隱瞞真實的銷售數據，以熱銷來對外宣傳，目的是為瞭促動潛在購買者加快出手，這是房地產銷售的一項常用手法。"這種情況旺市和淡市下均有可能發生，但淡市作假的幾率會更大。"
對此，眾美城相關負責人坦言，首次開盤蓄客期是去年"金九銀十"旺季，之後由於排號時間較久，又經歷瞭春節，使得客戶人心浮動。此外開春後，天宮院板塊項目紮堆開盤，價格普遍較平，特別是萬科橙日前2.1萬元低價入市引起市場恐慌，使得地理位置本來就不如天宮院的眾美城吸引力降低。
"下一個"的猜想：
降價效應恐難蔓延
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/信貸高雄燕巢信貸news/2014-03-25/08072659318.shtml
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